Qu’est-ce qui est le plus avantageux, financièrement, entre louer son logement ou l’acquérir ? La vérité, c’est qu’on s’en fiche.

Il n’y a pas grand-monde à convaincre en immobilier, la plupart semblent rompus à cet « idéal » de la propriété. Pour ce qui est de s’y conformer, c’est essentiellement une question de moyens. Ceux qui le peuvent achèteront. Les autres, de plus en plus nombreux, se font à l’idée qu’ils resteront locataires.

C’est la réflexion que je me suis faite en voyant ce rapport intitulé Vaut-il mieux acheter ou louer ? Si je vous dis que l’analyse a été commandée par Royal LePage, une agence de courtage immobilier, vous devinerez de quel côté penchent les conclusions. 

Résultats en faveur de l’achat 

Le raisonnement derrière l’exercice, c’est celui qu’on a tous spontanément, du gros bon sens : lorsqu’on achète une maison, il en restera toujours quelque chose à la fin, ce qui n’est pas le cas quand on paye un loyer. 

L’auteur de l’étude compare le coût mensuel d’un même logement, en location et en copropriété, à travers divers scénarios. On ne parle pas d’un petit 31⁄2 dans un triplex, mais d’une habitation offerte en location à 2515 $ par mois ou en vente à plus de 730 000 $ (des montants élevés, mais malheureusement réalistes).

Les coûts mensuels de la location se résument au prix du loyer et aux services publics (280 $). Ceux de la propriété sont divers : paiements hypothécaires (2538 $), taxes foncières (384 $), assurances (91 $), services publics (280 $), frais de copropriété (147 $) et d’entretien (60 $). 

Les calculs sont basés sur une mise de fonds de 20 %, soit 146 000 $ versés par l’acheteur. Le prêt est amorti sur 25 ans, avec un taux d’intérêt de 2,19 % pour le premier terme de cinq ans (puis renouvelé à 2,80 %). Les autres coûts, incluant le loyer du locataire, augmentent de 2,5 % par année. 

Au total, le propriétaire doit débourser 3499 $ par mois, contre 2795 $ pour le locataire. C’est 705 $ de plus. Avantage locataire ? Que nenni, selon l’auteur de l’étude ! Pour avoir un portrait juste, on doit déduire des coûts du propriétaire la part de l’hypothèque consacrée au remboursement du capital, ce qui représente une forme d’épargne forcée. Le premier mois, ça monte à 1473 $. Le coût net diminue donc à 2026 $ (3499 $ – 1473 $) pour celui qui possède le logement.

Conclusion : celui qui a acheté l’appartement paye 769 $ de moins que celui qui le loue (2795 $ – 2026 $). 

Il manque un bout 

L’analyse aborde à peine la question du coût de renonciation (quand on consacre son argent à l’achat d’une maison, on ne peut l’investir ailleurs). Les 146 000 $ de mise de fonds versés par l’acquéreur, qu’en fait le locataire ? Pas un mot. Et les 705 $ que ce dernier a de plus dans ses poches chaque mois, en brut, où vont-ils ? Rien là-dessus.

Si le locataire investissait cet argent en Bourse et parvenait à obtenir de bons rendements, il sortirait probablement plus riche, à la fin, que le propriétaire. J’ai repéré un paragraphe à ce sujet dans les 24 pages du document : « On peut dire à juste titre que l’importante mise de fonds contient un coût de renonciation. Sur cette base, il se peut que la location reste plus avantageuse que la propriété ». Pourtant, partout dans le rapport, on insiste sur les bénéfices de la propriété. 

Mais bon, c’est vrai qu’on exagère souvent cet aspect de la comparaison. Dans mon entourage, il n’y a personne qui a choisi de demeurer à loyer pour investir davantage à la Bourse. Ça ne veut pas dire qu’il n’y en a pas, mais c’est rare. 

En réalité, les propriétaires s’enrichissent plus rapidement que les locataires, mais c’est surtout parce qu’ils ont plus d’argent en partant.  

Faites vos calculs  

L’Autorité des marchés financiers propose sur son site internet un outil de calcul qui permet d’évaluer cette option en fonctions de nombreux paramètres. Pour un investisseur dynamique, l’achat représente rarement le meilleur choix, surtout que les prix de l’immobilier ne peuvent pas monter indéfiniment. 

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